“What is DAFO” meeting report

Demolition in mind

Demolition in mind

The “What is DAFO” meeting on Friday 15th April was another successful and informative SOHAPI (SOHA Public Information) event. It raised over 600€ for SOHA’s fight, and attracted huge interest, besides raising the level of awareness and giving accurate information to local home owners .

150 expatriates who would normally have been enjoying their holidays and retirements, were crammed into, and overflowing from Mis Tapitas Bar, to listen to Mario Blancke Mayor of Alcaucin, and spokesman for SOHA who explained the catalogue of restrictions which might soon be imposed on their homes.

José Juan Jiménez López, the Mayor of La Vinuela, and Gregorio Campos, President of La Mancomunidad de Municipals de la Costa del Sol-Axarquia also attended the meeting, but made no public comment.

The background to the meeting is that changes to planning laws are awaiting approval by the Junta de Andalucia, but it is a very slow process. The housing groups such as Save Our Homes in Axarquia, and Abusos Urbanisticos Almanzora NO, are having to maintain constant pressure through lobbying.

Meanwhile The Junta de Andalucia is currently pressuring local Town Councils to classify all the buildings on non-urbanisable land as either “legal”, or “DAFO”, or “illegal”. (DAFO is Declaration de Asimilado a Fuera de Ordinación, which is hard to translate, because there is no parallel in English planning law, but is roughly “Accepted without planning permission”.)

Only properties built on restricted land, like parks or river beds would be classified as illegal. Most homes built since 1975 on rural (or non-urbanisable) land would be classified as needing DAFO. Very many expatriates’ homes will fall into this category, since so many building licences were granted illegally, (licences which the buyers believed to be legal) , by those same Town halls which will soon apply these severe restrictions. The guilty will judge and punish the innocent.

Mario explained that if your home is declared to be legal, you have no problem.

If it is declared to be illegal, then a legal process is started which leads towards demolition.

If your home has to apply for DAFO status, then the immediate effects are;

You cannot mortgage the property, extend the property, or reconstruct it after structural damage. If you sell the property, the Town Hall has the right of first refusal.

He also reassured the meeting that no demolitions are currently planned in the local area. He recommended home owners not to panic, but to follow the advice of SOHA by awaiting developments, and not to apply for DAFO, or start any legal action until they have been pressured to do so.

Phil Smalley, President of SOHA, said that he was baffled by the apparent denial and “head in the sands” frame of mind of many expatriate home owners. They cling to the comforting belief that their homes are legal, because nobody has yet revoked their building licence. For very many of them, it is a false belief.

Mario answered questions from the audience, and then an excellent lunch was enjoyed by those who had booked it, enough to keep “Billie’s Bar” crowded to capacity.

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Los peligros del DAFO

Esperando el DAFO

El pasado viernes 15 de abril se celebró una reunión en El Puente Don Manuel, en el restaurante Mis Tapitas con 150 residentes extranjeros, para escuchar las explicaciones acerca del cataloga de restricciones que pronto podrían afectar a sus hogares.
Mario Blancke, alcalde de Alcaucín, y portavoz de SOHA, se dirigió la reunión, a la que también asistieron José Juan Jiménez López, el alcalde de La Viñuela, y Gregorio Campos, alcalde de Iznate y presidente de La Mancomunidad de Municipios de la Costa del Sol-Axarquía.

Mario explicó que la Junta de Andalucía está presionando a los Ayuntamientos de la zona para clasificar todos los edificios ubicados en terrenos no-urbanizable, ya sea como “legal”, o “DAFO” (Declaración de Asimilado Fuera de Ordenación), o “ilegal”
Si se declara que es ilegal, entonces se inicia un proceso el cual conduce a la demolición.
Si su casa tiene que solicitar la condición DAFO, entonces los efectos inmediatos son;
No se puede hipotecar la propiedad, ampliar la propiedad, o reconstruirla después del daño estructural. Si usted vende la propiedad, el Ayuntamiento tiene el derecho de tanteo.
Solo casas construidas en terrenos restringidos, como parques o lechos de los ríos serían clasificadas como ilegales. La mayoría de las casas construidas a partir de 1975 en las zonas rurales (o no-urbanizable) serían clasificadas como necesitados DAFO.

La mayoría de las casas de los residentes extranjeros entrarian en esta categoría, ya que muchas licencias de construcción se concedieron ilegalmente, (permisos de conducción que los compradores creen para ser legal), por los mismos Ayuntamientos que pronto aplicarán estas severas restricciones. Sería el mismo Ayuntamiento que concedió las licencias el culpable de juzgar y castigar a los inocentes compradores de buena fe.

Mario explicó además que actualmente se está a la espera de que se cambien las leyes de, pero es un proceso muy lento. Los grupos de afectados, tales como Save Our Homes in Axarquía, y Abusos Urbanísticos Almanzora No, se ven obligados a mantener la presión constantemente a través de grupos de presión.

También aseguró a los asistentes a la reunión que no hay demoliciones previstas actualmente en el zona. Se recomienda los dueños de casa no entrar en pánico, pero seguir el consejo de SOHA por la evolución en espera, y no aplicar el DAFO, o iniciar cualquier acción hasta que hayan sido presionados para hacerlo.

Phil Smalley, presidente de SOHA, dijo que estaba desconcertado por la aparente negación y de ánimo de muchos dueños de casas. Se aferran a la creencia de que sus hogares son legales, porque nadie ha revocado su licencia de obra. Para muchos de ellos, se trata de una falsa creencia